Rehberler · Durum: Ağustos 2026
Gürcistan, Dubai, Türkiye, Bulgaristan.
«Neden Gürcistan da Dubai değil?» bize en çok sorulan soru. Yanıt burada tablo hâlinde — sekiz ölçüt, dört piyasa, her değer kaynağıyla.
Kısa yanıt
Gürcistan, giriş eşiği en düşük ve engeli en az olan piyasadır. Farkı üç nokta yaratır:
- Yüz euro civarında alım masrafı. Gürcistan tapu siciline kayıt yaklaşık 50 ile 200 lari arasıdır, noter zorunlu değildir. Dubai ve Türkiye'de yalnızca devir harcı %4'tür — $ 51.520 tutarındaki bir dairede bu, daha hiçbir şey olmadan iki bin euronun üzerinde fark demektir.
- Onaysız ve bölgesiz mülkiyet. Yabancılar Gürcistan'ın her yerinde serbestçe konut alır. Dubai'de bu yalnızca belirlenmiş freehold bölgelerinde mümkün, Türkiye'de belirli bölgelerde kısıtlar var.
- İki yıl sonra vergisiz satış. Türkiye'de beş yıl içindeki satışta değer artışından %35'e kadar alınır, Bulgaristan'da ise vergiye tabi kalır.
Diğer piyasaların önde olduğu yerler de tabloda görünüyor — Dubai kira gelirini hiç vergilendirmiyor, Bulgaristan AB hukuku sunuyor. Sizin için hangisinin ağır bastığı hedefinize bağlı.
Karşılaştırma
Sekiz ölçüt yan yana.
| Ölçüt | Gürcistan | Dubai (BAE) | Türkiye | Bulgaristan |
|---|---|---|---|---|
| Alım masrafları | kayıt yaklaşık 50–200 GEL, noter zorunlu değil | %4 devir harcı, toplam %6–7 | %4 tapu harcı, toplam %6–8 | belediyeye göre %0,1–3 artı noter %0,1–1,5 |
| Yabancılar için mülkiyet | konut, onay olmadan ve bölge kısıtı olmadan | yalnızca belirlenmiş freehold bölgelerinde | izinli, belirli bölgelerde kısıtlarla | AB vatandaşları konutta kısıtsız |
| Satış kazancı | iki yıl sonra vergisiz, öncesinde %5 | değer artışı vergisi yok | beş yıl içindeki satışta %35'e kadar | vergiye tabi, duruma göre istisnalar |
| Kira gelirine vergi | gerçek kişilerde konutta %1 | BAE'de yok | Türkiye kaynaklı gelir olarak vergiye tabi | %10 düz oran, %10 götürü gider indirimi |
| Yıllık emlak vergisi | hane gelirine bağlı olarak %1'e kadar | yok | evet, belediye | evet, belediye |
| Alımla oturma izni | kendiliğinden hak doğmaz; oturma iznine ayrı yollar | belirli yatırım tutarlarından itibaren vize | 400.000 USD'den itibaren vatandaşlık, üç yıl elde tutma | AB vatandaşlarına gerekmez |
| Para birimi | lari, ödemeler çoğunlukla ABD doları | dirhem, ABD dolarına sabit | lira, yüksek oynaklık | leva, euroya sabit |
| Hukuki alan | AB ülkesi değil | AB ülkesi değil, kendi hukuk sistemi | AB ülkesi değil | AB üyesi |
Tablonun göstermedikleri
Diğer piyasalardaki fiyat düzeyi. Dört ülke için karşılaştırılabilir metrekare fiyatlarımız yok — dolaşımdaki rakamlar farklı konumlara, yapı kalitesine ve tarihlere ait. Bu yüzden hiç vermiyoruz. Söyleyebileceğimiz şey kendi sabit fiyatımız: m² başına $ 1.600.
Ülkenizdeki vergi yükümlülüğünüz. Tablo her ülkede neyin doğduğunu gösterir. Bunun ne kadarının İsviçre, Almanya ya da Avusturya'da ayrıca vergilendirileceği ikametgâhınıza ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına bağlıdır. Bunu karardan önce netleştirmek gerekir — tercihen durumunuzu bilen biriyle.
Sık sorulanlar
Bu konuda sorulanlar.
Neden Gürcistan da Dubai değil?
Vergide Dubai önde: ne kira gelirine ne de satış kazancına vergi var. Buna karşılık belirgin şekilde yüksek bir fiyat düzeyi, alımda %4 devir harcı ve belirlenmiş bölgelerle sınırlama var. Büyük bütçeyle Dubai güçlü bir seçenektir. Ölçülü sermayeyle mülkiyet kurmak isteyen Batumi'de daha ileri gider — giriş orada $ 51.520 ile başlar ve alım masrafları iki binin üzerinde değil, yüz euro civarındadır.
Peki AB'de olan Bulgaristan?
AB üyeliği gerçek bir avantajdır — AB hukuku, euroya sabit para birimi, AB vatandaşları için oturma meselesi yok. İsviçreli alıcılar için bu, Almanlara göre daha az ağır basar. Cari vergilerde ise tablo tersine döner: kira gelirinde %10'a karşı Gürcistan'da %1, ve Gürcistan'ın iki yıl sonra muaf tuttuğu satış kazancı orada vergiye tabi kalır.
Peki Türkiye?
Alım masrafları Dubai'ye benzer, ama satışta en yüksek yük onda: beş yıl içinde değer artışından %35'e kadar. Buna son yıllarda oynaklığı hayli yüksek olan lira ekleniyor. Türk vatandaşlığını hedefleyen orada 400.000 USD'den itibaren bir yol bulur — Gürcistan bunu sunmuyor ve sunmak da istemiyor.
Gürcistan lehine en net konuşan şey nedir?
Düşük giriş eşiği ve basitlik. Yabancılar onay almadan ve bölge kısıtı olmadan konut edinir, alım masrafları neredeyse ihmal edilebilir ve iki yıl sonra satış kazancı vergiden muaftır. Bu birleşimde Gürcistan tabloda yalnız duruyor.
Kaynaklar
18 Ağustos 2026'da derlendi. Kontrol edebilesiniz diye adlarını veriyoruz — ve vergi mevzuatı değiştiği için.
- Gürcistan: Andersen Georgia, PwC Worldwide Tax Summaries, ExpatHub.GE
- Dubai: Dubai Land Department harç cetveli, Engel & Völkers UAE
- Türkiye: Invest in Türkiye (devlet yatırım ajansı), Rumpf Rechtsanwälte
- Bulgaristan: Ruskov & Colleagues, Bulgaristan vergi hukuku
Gürcistan size uyuyorsa
Neyin mümkün olduğuna bakın.
Giriş $ 5.152 peşinatla başlar. Bunun pratikte ne anlama geldiği — daire, ödeme planı, getiri — tek sayfada anlatılıyor.